浦东残破独栋1.44亿元落槌！单价创纪录！旧主“中国私募教父”已沦为阶下囚

　　已成“骨架”的残垣断壁。 图源：阿里拍卖

　　记者 李贝贝 上海报道

　　117轮鏖战、赛程加长近2个小时……3月7日，上海知名顶豪“九间堂”一套别墅房源流入法拍房市场，最终买家“V2125”以1.44亿元的价格竞拍成功，较起拍价溢价60%，超出评估价1700万元，折合单价约21.1万元/平米。

　　从阿里法拍平台公布的图片来看，该套房屋几乎全是“硬伤”。竞买要求显示，该套别墅目前部分外墙已拆除，门窗均已缺失；房屋结构变化较大，有违建登记。上海中原地产市场分析师卢文曦向《》记者分析称，九间堂是上海有名的豪宅，标的位置很好，处在内环线以内，市中心独栋，这类产品十分稀缺。

　　而相比残垣断壁的房屋现状，该套别墅的原持有人戴志康从上海滩风云人物到阶下囚的人生境遇更为令人唏嘘。根据上述九间堂法拍房源同时公布的上海市第一中级人民法院刑事裁定书，曾经的“中国私募教父”戴志康及相关人士目前均在服刑。

　　创纪录！单价达21.1万/平米

　　3月7日，在阿里拍卖平台，经过117轮鏖战，竞买号为“V2125”的刘姓用户以1.44亿元的价格成功竞得上海市浦东新区芳甸路599弄15号一套住宅，较起拍价溢价60%，超出评估价1700万元，折合单价约21.1万元/平米。

　　该套法拍房所在小区为上海知名豪宅“九间堂”。公开资料显示，九间堂由证大集团开发，于2006年前后竣工。小区位于黄浦江畔，绿化率高达60%，容积率为0.28，整个小区仅有49栋别墅，平均占地面积达到3亩，每一栋都是临水大宅。阿里巴巴创始人马云、山西“煤老板”邢利斌、仲盛集团董事长叶立培、南都集团董事长周庆志等多位顶级富豪都曾在此置业。

　　此次拍出的别墅建筑面积为681.11平米，评估价为1.27亿元，起拍价已高达9000万元。今年2月底，这套别墅即被挂上阿里法拍平台，由上海市第一中级人民法院进行司法拍卖。

　　尽管是上海知名“顶豪”，但从阿里法拍平台公布的图片来看，该套房屋几乎全是“硬伤”。竞买要求显示，该套别墅目前部分外墙已拆除，门窗均已缺失；房屋结构变化较大，有违建登记。按照规定，标的按现状拍卖，买受人须于收到拍卖成交执行裁定书之日起三个月内，按相关部门要求将标的物恢复原状并至不动产登记中心消除违建登记，而拆除违建及恢复房屋原状的费用由买受人自行承担。

　　如此破败的状态，为何能够吸引5位竞拍人缴纳900万保证金下场竞拍、且拍出高达1.44亿的天价？对此，上海中原地产市场分析师卢文曦向《》记者分析称，九间堂是上海有名的豪宅，标的位置很好，处在内环线以内，市中心独栋，这类产品十分稀缺。

　　记者看到，在贝壳找房APP上，九间堂的交易量稀少，上一次成交还是在2020年，一套789平方米的住宅成交价1亿元，单价约12.67万元；2019年，该小区成交了一套总价1.4亿元、828.6平方米的住宅，单价将近17万元，目前该交易平台没有在售房源。

　　上海滩一代枭雄陨落

　　值得注意的是，相比残垣断壁的房屋现状，该套别墅的原主人从上海滩风云人物到沦落为阶下囚的人生境遇更为令人唏嘘。

　　阿里拍卖显示，拍卖标的所有人显示为“戴某康”，对比标的物相关附件中的上海市第一中级人民法院刑事裁定书可以看到，“戴某康”即为原证大集团实控人戴志康。同时，根据《上海市不动产登记簿》记载，估价对象权利人亦为戴志康。

　　作为曾经的“上海滩大佬”，原“证大系”掌舵人戴志康曾驰骋于地产、金融领域，早在2004年就以17亿元的身价上榜《胡润百富榜》，排名第57位，2007年排在第65位，身家已是100亿。

　　在地产领域，戴志康开发有证大五道口、证大大拇指广场、证大喜马拉雅中心、证大九间堂、证大文化、大观舞台等文化项目。到2015年，因地产业务受阻，戴志康将证大地产转手，转战互联网金融业，创建了证大金服、西部信托等P2P平台，被称为“中国私募教父”。

　　不过，2019年8月，戴志康遭遇滑铁卢，“证大系”回款暂停、解散员工的消息一度沸沸扬扬。彼时有报道称，“证大系”累计非法集资596亿余元，被起诉时尚有75亿元本金未兑付；到8月底，戴志康投案自首。同年9月1日，上海市公安局浦东分局以涉嫌非法吸收公众存款罪对“证大公司”立案侦查，对戴志康、戴卫新等41名犯罪嫌疑人依法采取刑事强制措施，查封相关涉案资产，其中即包括九间堂项目。

　　2022年12月30日，上海市第一中级人民法院依法一审公开宣判，对戴志康犯非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪，决定执行有期徒刑十九年，并处罚金2550万元。据上海一中法院公开信息，2011年11月-2019年8月，“证大系”企业累计向35万余名出借人销售理财产品共计596.66亿余元，至案发造成2.65万余名出借人未兑付本金共计75.21亿余元，所募资金主要被用于放贷、兑付出借人资金、支付运营费用等。

　　根据上海市第一中级人民法院刑事裁定书，目前戴志康及相关人士均在服刑。据悉，戴志康本人名下相关房产将通过拍卖、变卖等方式进行处置，所得款项按比例发还给各名被害人。

　　法拍房市场年后升温

　　“上海滩大佬”豪宅遭法拍的同时，近期多地法拍市场火热，5000万元/套的顶豪频繁拍出。

　　在杭州，3月7日，曾入围“全国十大豪宅”的九溪玫瑰园一套独栋别墅成功拍卖。阿里拍卖信息显示，该套别墅建筑面积310.16平米、土地使用权面积1016平米，起拍价3800万。这套别墅吸引了3.8万多人次围观，有8人报名，经过56轮鏖战，最终以5045万元成交，折合单价16.27万元/平米，刷新九溪玫瑰园法拍房成交总价最高纪录；

　　3月8日，杭州绿城桃花源一套中式别墅（西锦园19幢19-1室、19-2室）经过36次鏖战，以7569.95万元成交，折合单价11.07万元/平米。其中，19-1室建筑面积598.62平米，19-2室建筑面积85.17平米，综合建筑面积达683.79平米，中式园林风的庭院占地面积约为1316.00平方米（含下沉式庭院面积）。

　　在深圳，3月5题，华侨城天鹅湖花园两套法拍房成功拍出，均获得超高溢价。其中，天鹅湖一期B栋二单元3604房的市场评估价4573万元，起拍价为3658万元，最终成交价7186万元，折合单价20.8万元/平米，溢价高达3528万元。

　　中指研究院最新发布的数据显示，2024年1月全国法拍市场挂拍各类法拍房源10.04万套，同比增加48.2%，其中成交约1.27万套，同比增加18.3%，整体成交率12.63%。相比去年同期挂拍的6.77万套、成交1.07万套，今年法拍挂拍量、成交量均有提升，法拍房市场热度继续升温。

　　中指研究院预测，在接下来房地产市场整体预期调整行情下，法拍房的价格优势会逐步打开市场空间，预计2024年法拍房热度或将进一步被激发。

　　“许多豪宅法拍房表现总体不错，一个很重要的原因是此类项目的起拍价有吸引力，容易引起市场关注。”易居研究院研究总监严跃进向记者表示，购买法拍房还是要注意背后存在的风险，法拍房交易市场健康发展，有助于化解司法纠纷和债务问题，“后续应该建立一套部门联动的管理机制，真正让此类住房减少风险、杜绝炒作，回归住房属性”。

　　南京房地产学会副会长孟祥远则直言，法拍房激增的背后，是房产持有人的债务困境，是楼市的残酷的真相。不过，法拍房的增加也是房地产风险释放，有助于加速市场出清。